Ce dă valoare unui apartament și cum o măsurați?

La ce să fiți atenți, ce dă valoare unui apartament și cum o măsurați? O analiză multicriterială pentru atunci când cumpărați, vindeți, sau doar de curiozitate… 🙂

Când vreți să cumpărați sau să vindeți un apartament, sau dacă vreți doar să vă „antrenați” sau să faceți un exercițiu intelectual nu tocmai simplu, faceți-vă propriile grile de evaluare, sau folosiți unele deja existente, și apoi completați-le cu toată rațiunea și obiectivitatea pe care le aveți la îndemână. Privind apoi rezultatele (numerele) „la rece”, s-ar putea să aveți câteva surprize.

Iată, mai jos, câteva criterii pe care ați putea să le introduceți în checklist/ grilă. Ele sunt întotdeauna grupate în două categorii mari: criteriile legate de clădire și criteriile legate de apartament. Unii separă criteriile legate de poziționare/ localizare (locație) într-o grupă separată, alții (cum facem noi aici) le includ pe acestea printre criteriile legate de clădire.

Legat de modul de culegere a informațiilor, acestea se grupează și ele în mai multe categorii: Cele culese din surse publice sau private („ce se spune”), Cele culese din propria inspecție vizuală („ce se vede”), și Cele culese din analiza documentației tehnice autorizate („ce se studiază”).

Mai jos e o listă orientativă cu criterii legate de calitatea locuirii, culese doar din analiza surselor publice și din inspecția vizuală a zonei și a clădirii. Listele cu criterii extrase din documentația tehnică vor fi detaliate în alt articol, și la fel cele estetice, funcționale, tehnice și juridice legate de apartamentele vizate.

Intuiți cu mai multă ușurință acum, cu siguranță, că în final se vor aduna multe sute de criterii de evaluare, și că singura soluție de a le gestiona este o analiză multicriterială riguroasă. Efort mai mult decât justificat, dacă te gândești că pentru aproape oricine, cumpărarea sau vânzarea unui apartament sau a unei case e cea mai mare și mai costisitoare investiție din viață.

Iată, așadar, exemple de criterii de evaluare a unei clădiri rezidențiale multifamiliale, culese doar pe baza observației directe din exterior și din interiorul spațiilor comune, fără acces la documentația tehnică:

A. Poziționarea (locația)

• Valoarea de brand (de piață) a zonei/ locației – v-o poate spune cu precizie orice agent imobiliar bun, dacă nu o știți
• Estetica generală a străzii și a vecinătăților apropiate
• Cantitatea și calitatea vegetației: copaci, peisagistică etc.
• Natura, distribuția și intensitatea traficului (auto, pietonal etc.) și alte surse de poluare
• Natura, distribuția și intensitatea traficului interior – în cazul ansamblurilor rezidențiale închise sau deschise
• Natura, distribuția și intensitatea zgomotului
• Natura și calitatea vecinătăților imediate (în contact vizual și funcțional direct cu clădirea)
• Natura, cantitatea, calitatea și distanța față de „major social hubs”: comerț; educație; sănătate; cultură; lăcașuri de cult; timp liber și recreere; sport și wellness; spații sociale, comunitare și pentru familie; servicii civice și administrative etc.
• Infrastructură, transport și conectivitate

B. Fațada și arhitectura exterioară, estetica generală

• Orientare cardinală, expunere solară
• Originalitate, înscriere într-un stil arhitectural coerent bine definit
• Aspect general: eleganță, proporții, armonie, simetrie, păstrarea valorii stilului în timp etc.
• Balcoane integrate estetic sau improvizate, elemente de umbrire: pergole, copertine, brise-soleil etc.
• Prezența echipamentelor vizibile pe fațadă: aer condiționat, cabluri, antene parabolice etc.
• Natura și calitatea materialelor,  calitatea finisajelor (tencuieli, placaje, vopsele), materiale naturale vs. sintetice (piatră, cărămidă, PVC etc.)
• Nivelul de degradare, uzura vizibilă: decolorări, fisuri, exfolieri
• Accese și intrări în clădire (principală, secundare, tehnice), în garaj și în alte spații proprii: design, materiale, întreținere etc.

C. Mărimea și calitatea perimetrului privat – dacă clădirea are o incintă rezidențială proprie (curte, grădină), împrejmuită sau nu

• Curte, grădină, parc delimitat sau nu, cu acces restricționat, restricționat parțial sau public
• Împrejmuire: tip, calitate, estetică a gardului
• Alei de acces: calitatea pavării, a iluminatului etc.
• Tipul și calitatea vegetației (gazon, arbori, arbuști), nivel de întreținere
• Iluminare naturală și electrică
• Curățenia generală a incintei

D. Estetica spațiilor interioare (comune)

• Dimensiunea/ volumul holului central
• Estetica holului central: design, iluminare, culori, contraste, mobilier, plante, decoruri, panourile de informare, cutiile poștale etc.
• Calitatea materialelor, a finisajelor, nivelul degradării: infiltrații, igrasie, mucegai etc.
• Front desk și portar: imagine, ținută, atitudine etc.
• Scările și circulațiile verticale: dimensiuni, regularitate, soliditate, design, iluminare etc.
• Holurile de pe etaje: dimensiuni, iluminare, decoruri, ventilație etc.
• Lifturile: cabine, butoane, afișaje etc.
• Nivelul general de întreținere și curățenie, prospețime, miros, ordine etc.

E. Funcționalitatea clădirii

• Accesul auto la clădire și la garaj: acces circular cu două porți, lărgime, spații de manevră, de întoarcere și de staționare, delimitarea de accesul pietonal etc.
• Accesul în perimetrul privat: exclusivitate, acces securizat, ușurință etc.
• Accese și intrări în clădire, în holul central, vizibilitatea și semnalizarea clară a intrării
• Sistemul de acces și facilitățile pentru persoane cu dizabilități: rampe, înclinarea și lărgimea lor etc.
• Lifturi: număr, poziție, vizibilitate, dimensiuni, viteză etc.
• Accesul materialului voluminos: uși separate, instalații proprii de ridicat pe clădire, lifturi separate pentru marfă, lărgimea căilor de acces etc.
• Parcările pentru locatari și vizitatori: organizare, marcare, spațiu de manevră, parcări pentru biciclete pentru vizitatori sau securizate în incintă pentru locatari etc.
• Gradul de ocupare și densitatea locativă a clădirii și a ansamblului: numărul și densitatea apartamentelor etc.
• Facilități (amenities), exclusive sau nu, în perimetrul privat exterior: locuri de joacă, parc, grădină, spații de relaxare (bănci, foișoare) etc.
• Facilități (amenities), exclusive sau nu, în interiorul clădirii: piscină, sală de sport etc.
• Visitor friendliness: loc de așteptare, comunicare prin sisteme interne etc.
• Pază și securitate: câte niveluri de securitate (în perimetrul privat, în clădire, portar etc.), sistemele de control acces (interfon, cod, cartelă), camere de supraveghere, nivelul de siguranță etc.
• Unități comerciale (magazine, servicii etc.) în spațiile proprii interioare sau exterioare, cu acces limitat sau nu

F. Garanția brandului

• Dezvoltatorul
• Arhitecții
• Constructorii
• Structuriștii
• Proiectanții de instalații
• Executanții de instalații
• Brandul propriu al locației și al clădirii (dacă zona și clădirea au un nume propriu, unic, recunoscut)
• Alte garanții de brand.

Liste separate de criterii se fac apoi pentru calitatea tehnică a proiectării și execuției, pe baza studierii atente și competente a documentației tehnice, liste care pot ajunge să conțină multe zeci, sau chiar sute de criterii. Apoi altele cu regimul juridic și cadastral. Acestea în următoarele articole…

După ce listați toate criteriile care vi se par de interes pentru obiectivul propus, va trebui – foarte important! – să stabiliți ponderile pentru fiecare criteriu în parte, pentru că nu toate au aceeași importanță în decizia finală. În funcție de obiectiv și de proiect, ponderile asociate criteriilor pot diferi semnificativ. Plaja de valori, de asemenea, este foarte importantă, și afectează semnificativ calitatea evaluării. Ca regulă generală, cu cât sunt mai multe criterii, pe de o parte, și cu cât sunt mai multe obiecte de evaluat, cu atât plaja de valori trebuie să fie mai largă: de la 1 la 5, să zicem, pentru puține criterii și puține apartamente sau clădiri de evaluat, sau de la 1 la 10, de la 1 la 20 sau chiar de la 1 la 100, pentru evaluări și diferențieri cât mai precise.

Și acum partea cea mai dificilă, desigur: cum faceți evaluarea propriu-zisă, cum dați valorile numerice pentru fiecare criteriu în parte? După ce faceți primele încercări, veți vedea că e mai greu decât părea la început, dacă vreți să mențineți o coerență și o obiectivitate cât mai stricte. Puteți cere asistența unui specialist în care aveți încredere, cu inevitabilele costuri asociate. Iar dacă lucrați cu un agent imobiliar, cereți-i să vă prezinte de fiecare dată o astfel de analiză multicriterială pentru ofertele pe care vi le fac. Ei știu bine cum se fac acestea și le execută cu mare precizie și profesionalism. Sau, poate, de ce nu, să învățați în ritm accelerat cum se face asta, la Cursurile de cultură generală arhitecturală ale Property INDEX? Costurile incomparabil mai mici, dar ce învățați acolo rămâne toată viața… Vedeți aici: https://cursuri.propertyindex.ro/