Falimente planificate în real estate?

Ansamblurile rezidențiale construite în București-Ilfov (2000–2025) și soarta dezvoltatorilor lor. (Analiză deepresearch Noro Ferșeta, via ChatGPT)

Volumul de construcții rezidențiale după anul 2000

În ultimele două decenii, Bucureștiul și județul Ilfov au cunoscut o explozie a proiectelor rezidențiale noi. Între 2000 și 2017 s-au finalizat peste 116.000 de locuințe noi în regiune, cu vârfuri de livrare în perioada boom-ului imobiliar 2006–2008 și apoi din nou în 2015–2016. Anul 2008 a marcat primul record, cu peste 10.000 de unități livrate, urmat de un declin în anii crizei financiare (2009–2010). Piața și-a revenit ulterior, atingând un nou record de 11.082 locuințe finalizate în 2015. Numărul livrărilor anuale s-a menținut ridicat până recent, semn că oferta de apartamente noi a continuat să crească (vezi graficul de mai jos).

Această dezvoltare masivă a atras pe piață sute de companii dezvoltatoare. Doar în ultimii ani, în București erau activi peste 200 de dezvoltatori imobiliari care au construit ansambluri rezidențiale. Multe dintre aceste firme au fost fondate special pentru proiecte imobiliare punctuale, unele având capital străin, altele locale. Însă nu toți dezvoltatorii au reușit să reziste pe termen lung – o parte semnificativă a intrat în insolvență sau faliment după finalizarea proiectelor, ori chiar înainte de a le termina.

Insolvențele dezvoltatorilor după boom-ul imobiliar din 2007–2008

Perioada de boom imobiliar premergătoare crizei financiare din 2008–2009 a fost urmată de un val de insolvențe răsunătoare în rândul companiilor care inițiaseră marile ansambluri rezidențiale. În 2012, Ziarul Financiar nota că cele mai mari 12 ansambluri rezidențiale din București intrate în insolvență/ faliment în anii de criză însumau peste 4.000 de apartamente (investiții de ~300 mil. euro). Aceste 12 proiecte reprezentau peste jumătate din livrările anuale de locuințe noi din București-Ilfov la apogeul crizei (de exemplu, 6.700 de unități în 2010). Impactul a fost devastator: numeroși cumpărători au rămas cu banii dați în avans și fără locuințe finalizate, iar finanțatorii (băncile) s-au trezit cu proiecte neviabile pe stoc.

Cazurile de insolvență și faliment au variat de la proiecte low-cost până la complexe de lux. De exemplu: Planorama din Colentina – proiect cu prețuri accesibile (~900 €/mp la lansare) – a intrat în insolvență, la fel ca Asmita Gardens (celebrul complex de turnuri de pe Splaiul Unirii). Pe segmentul de lux, au clacat ansambluri precum Alia Apartments (lângă Arcul de Triumf), Cortina Residence (zona Băneasa) sau Ibiza Sol (Pipera, lângă Școala Americană). În toate aceste cazuri, dezvoltatorii au ajuns în incapacitate de plată, lăsând proiectele fie nefinalizate, fie cu unități nevândute și datorii uriașe la bănci.

Un aspect interesant evidențiat de analiza ZF este că majoritatea dezvoltatorilor intrați în insolvență în acei ani erau companii străine – cu acționari din India, Australia, Israel, Spania sau Turcia. În schimb, dezvoltatorii români au manifestat mai multă prudență: fie și-au continuat proiectele asumând pierderi ca să nu-și compromită reputația pe piață, fie au preferat să le oprească din fașă dacă nu mai erau sustenabile, evitând astfel insolvența. Cu alte cuvinte, multe dintre numele autohtone consacrate în imobiliare (de ex. Impact, Conarg, etc.) au reușit să supraviețuiască perioadei dificile, în timp ce mulți investitori noi, adesea străini, au eșuat.

Un exemplu notabil este grupul australian South Pacific, controlat de familia Prelea, care avea mai multe proiecte în nordul Capitalei și Ilfov. Două dintre ansamblurile lor din Tunari – Melbourne Residence și Adelaide Residence – au ajuns în faliment la începutul anului 2012. De altfel, niciun proiect rezidențial major intrat în insolvență în acea perioadă nu a reușit ulterior să se reorganizeze cu succes, majoritatea îndreptându-se inevitabil spre faliment și lichidare (vânzarea activelor fie la pachet, fie bucată cu bucată). Abia după mulți ani unele au fost preluate și finalizate de alți investitori, însă adesea cu mari pierderi pentru cumpărătorii inițiali și creditori.

Strategia dispariției după finalizarea proiectului

Fenomenul menționat în întrebare – companii de dezvoltare care dispar (intră în faliment sau se dizolvă) la scurt timp după ce au terminat construcția, posibil pentru a evita răspunderea ulterioară – a fost într-adevăr observat pe piața locală. În România, legislația prevede obligații de garanție și răspundere pentru dezvoltator privind viciile ascunse ale construcției (inclusiv o garanție de 10 ani pentru structura de rezistență, conform Codului Civil). Totuși, dacă firma dezvoltatoare nu mai există legal, cumpărătorii nu au de la cine pretinde reparații sau despăgubiri în caz de probleme structurale sau de calitate apărute ulterior.

Au existat numeroase situații în care dezvoltatorul a fost un SRL cu capital minim, creat special pentru proiect, care după vânzarea tuturor apartamentelor fie și-a declarat insolvența, fie a fost închis. Astfel, eventualele costuri de remediere a defectelor au rămas în sarcina proprietarilor. Practici de acest gen au alimentat percepția că unele firme se sustrag deliberat de la responsabilități, sacrificând calitatea construcției pentru profit imediat și apoi “evaporându-se” înainte ca defecțiunile să iasă la iveală.

Un caz celebru de proiect abandonat este Planorama – adesea numit „cea mai mare țeapă imobiliară de după 1989” în București. Dezvoltatorul israelian Euro Habitat a început în 2005 un ansamblu de ~1.000 de apartamente (4 blocuri-turn pe Șos. Doamna Ghica), a vândut masiv în avans (peste 800 de cumpărători au plătit deja sume consistente) și apoi nu a mai reușit să finalizeze decât un singur bloc până la intrarea în insolvență (2010). Firma a intrat în faliment, lăsând sute de familii fără casele promise și cu banii pierduți în procedura de lichidare. Astfel de situații au evidențiat riscul ca plata în avans către dezvoltatori volatili să lase cumpărătorii fără niciun recurs.

Desigur, nu toate proiectele noi au avut acest deznodământ. Există și dezvoltatori de bună credință care au livrat ceea ce au promis și și-au continuat activitatea pe piață. Însă procentajul celor care au eșuat este îngrijorător de mare, mai ales în proiectele lansate înainte de 2009. Multe ansambluri din acea perioadă au fost preluate ulterior de alți investitori sau de bănci (care le-au vândut în pierdere) – semn că firmele inițiale nu au supraviețuit.

Evoluții după 2010 și situația actuală a dezvoltatorilor

După criza din 2008–2010, piața rezidențială și-a revenit treptat, iar între 2014 și 2019 a cunoscut o nouă expansiune. Un număr de dezvoltatori locali noi au apărut, iar unii jucători străini și-au reluat planurile în România. Perioada 2016–2020 a fost relativ prosperă, cu vânzări bune alimentate de programe precum Prima Casă și creșterea veniturilor populației. În acești ani, mai puține proiecte au eșuat în faza de construcție comparativ cu perioada de dinainte de 2010, semn că piața a fost mai prudentă. Totuși, asta nu înseamnă că problemele au dispărut; adesea, companiile dezvoltatoare și-au luat măsuri de siguranță: de exemplu, au folosit vehicule investiționale dedicate (firmă separată pentru fiecare proiect), tocmai pentru ca eventualele probleme la un ansamblu să nu afecteze grupul principal.

Situația actuală (2023–2025) arată însă o creștere a riscurilor pentru dezvoltatori, pe fondul scăderii cererii și al creșterii costurilor. O analiză Frames din noiembrie 2023 indică faptul că peste 70% dintre dezvoltatorii imobiliari din România prezintă un risc major de insolvență, din cauza încetinirii vânzărilor, creșterii dobânzilor și a taxelor. Datoriile cumulate ale acestor firme au ajuns la peste 100 de miliarde lei, iar marea lor majoritate sunt companii mici sau micro, vulnerabile la șocuri financiare. În București situația este deosebit de sensibilă: din ~3.000 de dezvoltatori imobiliari înregistrați în regiunea București-Ilfov, peste 2.300 aveau un risc ridicat sau foarte ridicat de insolvență în 2023. Cu alte cuvinte, aproape trei sferturi din firmele de profil locale se află într-o postură financiară precară.

Acest context deja a condus la primele semne de criză: în a doua jumătate a anului 2023 și începutul lui 2024, mai mulți dezvoltatori au cerut intrarea în insolvență din cauza blocajelor financiare și a retragerii clienților. (De exemplu, grupul Nordis, cunoscut pentru proiecte hoteliere și rezidențiale de lux, a intrat în insolvență la finalul lui 2023, șocând piața. De asemenea, în provincie, firma Crossgate SRL din Iași – cu două ansambluri în construcție – a intrat în insolvență în 2024 din cauză că mulți cumpărători și-au retras avansurile și creditorii au demarat executări silite.)

Pe termen lung, este de așteptat ca unele firme dezvoltatoare să nu supraviețuiască actualului climat economic, mai ales cele capitalizate slab. Asemenea perioade de tensiune financiară pot reactiva practica „ștergerii urmelor” – adică dezvoltatorul să termine formal proiectul, să vândă toate unitățile, apoi să dispară/ falimenteze înainte ca eventualele probleme de construcție să devină evidente și să necesite remedieri pe garanție.

Exemple notabile de ansambluri și situația companiilor care le-au construit

Pentru a ilustra concret fenomenul, iată o listă cu câteva ansambluri rezidențiale importante dezvoltate după 2000 în București/ Ilfov, alături de soarta dezvoltatorilor lor (dacă mai există sau nu):

• Planorama (Colentina) – Dezvoltator: Euro Habitat (Israel). Statut: Falimentat/ Inexistent. Proiect început în 2005 (4 blocuri, ~1.000 apartamente); compania a intrat în insolvență în 2010 și ulterior faliment, lăsând proiectul nefinalizat și sute de cumpărători pagubiți. Firma nu mai există, lichidatorul judiciar încercând să vândă activele proiectului pentru a despăgubi creditorii.
• Asmita Gardens (Splaiul Unirii) – Dezvoltator: Asmita Gardens SRL (investitori din India). Statut: Reorganizat parțial. Lansat înainte de 2008, ansamblul de 7 blocuri-turn a fost finalizat greu, în contextul în care firma a intrat în insolvență. Proiectul a fost preluat ulterior de creditori; inițialul dezvoltator (compania indiană) practic și-a încetat activitatea. Complexul există, însă firma originală nu mai operează (a trecut prin insolvență și și-a pierdut rolul activ).
• Alia Apartments (Bd. Mareșal Averescu) – Dezvoltator: Alia Inmobiliaria (Spania). Statut: Faliment. Complex de lux (124 apartamente în 3 blocuri) finalizat în 2010, dar cu vânzări slabe – la doi ani de la finalizare abia jumătate din apartamente erau vândute. Dezvoltatorul spaniol a intrat în insolvență în 2012, nereușind să-și achite creditul; ulterior a falimentat, deci compania nu mai există.
• Cortina Residence (Băneasa, Aerogării) – Dezvoltator: RomReal/ Cortina. Statut: Reorganizare/ Continuator. Ansamblu high-end lansat înainte de 2009, a trecut prin dificultăți financiare (menționat între proiectele în insolvență). Totuși, clădirea a fost finalizată și vândută. Firma inițială și-a pierdut probabil din putere, însă proiectul a fost dus la capăt prin reorganizare. Compania și brandul Cortina există încă pe piață, dezvoltând ulterior și alte proiecte (Cortina Academy, etc.), deci acesta este un caz în care dezvoltatorul a supraviețuit problemelor.
• Ibiza Sol (Pipera) – Dezvoltator: Spanish Development (Spania). Statut: Faliment/ Inexistent. Complex boutique de lux (vile/ apartamente în Pipera), inaugurat circa 2009. A fost lovit de criză; dezvoltatorul spaniol a intrat în incapacitate de plată, proiectul fiind și el listat între cele cu probleme majore. Ulterior firma a dispărut, iar activele au fost vândute. Ansamblul a fost finalizat parțial de alți investitori, însă dezvoltatorul originar nu mai există.
• Melbourne Residence & Adelaide Residence (Tunari) – Dezvoltator: South Pacific Group (Australia). Statut: Faliment. Două ansambluri de vile/ apartamente în Ilfov, demarate de investitorii australieni Prelea. Ambele proiecte au eșuat în 2011–2012, firma declarând falimentul – cazul fiind emblematic pentru prăbușirea investitorilor străini post-criză. Compania nu mai există, iar locuințele rămase nevândute au fost lichidate de bănci/ lichidatori.
• Green City (1 Decembrie, Ilfov) – Dezvoltator: Domus Stil (grup Dumitru Bucșaru). Statut: Inactiv/ Faliment. Un ansamblu de case și vile lansat în 2007–2008 de omul de afaceri Dumitru Bucșaru. După vânzarea a peste 1.000 de unități, proiectul a stagnat, iar Bucșaru a intrat în insolvență, având și probleme juridice (bancrută frauduloasă). Firma sa și-a încetat activitatea, lăsând anumite faze nefinalizate și promisiuni neacoperite (ex. facilități comunitare neconstruite). Compania nu mai funcționează, Green City fiind administrat ulterior de asociațiile de proprietari și creditori.
• Confort City (Splaiul Unirii) – Dezvoltator: Domus Stil (Robert Negoiță). Statut: Activ parțial. Proiect de blocuri ieftine finalizat în 2010, aparținând inițial tot grupului Domus Stil (dar controlat de fratele lui Ionuț Negoiță). A fost vândut integral, însă dezvoltatorul și-a întrerupt apoi expansiunea. Firma există legal, dar nu mai derulează proiecte majore; practic, după livrarea Confort City, compania s-a reprofilat (Robert Negoiță a intrat în politică). Complexul a avut și incidente (un incendiu/ explozie în 2012), însă clădirile stau în picioare, iar garanțiile legale au expirat între timp.
• New Town Residence (Dristor) – Dezvoltator: Mivan & Aviapartner (Irlanda/ România). Statut: Reorganizare. Lansat în 2007 de fondul irlandez Mivan, proiectul (aprox. 700 apartamente) a intrat în dificultate în 2009. A fost preluat de un investitor român (mulți îl asociază pe Gabriel Popoviciu) care a finalizat restanțele. Firma inițială (Mivan) și-a încetat operațiunile în România, iar SPV-ul de proiect a fost reorganizat sub noii acționari. Astăzi ansamblul e terminat, dar dezvoltatorul originar (Mivan) a părăsit piața.
• Greenfield Băneasa și Luxuria Domenii (Zona de nord) – Dezvoltatori: Impact Developer & Contractor (companie românească listată) și respectiv Impact (sub brand Luxuria). Statut: Activ (companie existentă). Impact este unul dintre puținii dezvoltatori vechi (înființat în 1991) care nu doar că mai există, dar e și în prezent un jucător major pe piață. A trecut prin criză reorganizându-se, dar nu a dat faliment. Proiectele Greenfield și Luxuria au fost finalizate cu succes, iar Impact continuă să construiască (deci aici compania dezvoltatoare este încă activă și listată la bursă).
• Cosmopolis (Ștefăneștii de Jos, Ilfov) – Dezvoltator: Opus Land (parte din grupul Buyukhanli, Turcia). Statut: Activ (companie existentă). Unul dintre cele mai mari ansambluri început după 2007 (în continuă extindere, peste 4.000 de locuințe). Dezvoltatorul turc nu doar că există în continuare, dar continuă proiectul pe etape de peste 15 ani. Cosmopolis este un exemplu pozitiv de investiție sustenabilă, cu firmă stabilă financiar care nu a dat faliment.
• Militari Residence (Militari-Roșu, Ilfov) – Dezvoltator: Rădăcini/ Westhill (investitori locali). Statut: Activ (companie existentă). Un „cartier” privat uriaș (peste 8.000 de apartamente) construit începând din 2008 de investitori români. Dezvoltarea s-a realizat etapizat, iar firmele din spate (controlate de familia Potăreanu, sub brandul Westhill) au continuat să fie active. Compania încă există, deși structura legală a implicat mai multe entități (inclusiv firme pentru administrarea utilităților proprii în cartier). Militari Residence ilustrează că nu toți dezvoltatorii post-2000 au dat faliment – acesta a prosperat și a livrat mii de unități, extinzându-se în timp.

(Lista de mai sus nu este exhaustivă, dar acoperă exemple reprezentative. În peste două decenii, sute de ansambluri au fost construite, iar situația fiecăruia diferă. În general, proiectele mici sunt dezvoltate de firme nou-înființate, care după vânzarea locuințelor fie rămân active ca vehicule pentru încasarea tranșelor și apoi se dizolvă, fie intră direct în lichidare.)

Concluzii

Din analiza de mai sus reiese că, în București-Ilfov, o proporție importantă a dezvoltatorilor imobiliari din ultimii 20 de ani nu mai există astăzi – fie au falimentat, fie și-au încetat activitatea după finalizarea proiectelor. Valul de insolvențe de după 2008 a lovit în special proiectele mari, cu dezvoltatori străini, ducând la prăbușirea a cel puțin jumătate dintre ansamblurile majore ale perioadei de boom. Chiar și în prezent, vulnerabilitatea financiară rămâne ridicată: circa 70-75% dintre firmele de profil sunt expuse riscului de insolvență, fapt ce poate prefigura un nou val de dispariții de pe piață dacă condițiile economice se înrăutățesc.

Pentru cumpărători, aceasta realitate ridică semne de întrebare privind calitatea construcțiilor și garanțiile post-vânzare. Dacă dezvoltatorul intră în faliment ori se dizolvă imediat după ce a vândut apartamentele, practic nu există un responsabil direct care să suporte reparațiile pentru eventuale vicii ascunse. Cazurile Planorama, Blue Tower, Citadella Titan ș.a. au demonstrat riscurile maxime – proiecte începute și lăsate neterminate sau cu probleme legale, cumpărători rămași fără bani și fără case, firme dispărute. Alte ansambluri au fost finalizate, dar ulterior proprietarii s-au trezit singuri în fața defecțiunilor, neavând pe nimeni de la care să ceară despăgubiri (fiindcă firma fie nu mai are active, fie nu mai există).

Pe de altă parte, există și dezvoltatori care au rezistat și și-au consolidat reputația (ex.: Impact, One United, Gran Via, Speedwell, etc. în prezent). Aceste companii mari încă active demonstrează că se poate și altfel – livrând proiecte de calitate relativ bună și rămânând pe piață pentru a susține garanțiile. Totuși, numărul firmelor meteor – care apar, construiesc (uneori discutabil ca execuție), vând și apoi dispar – rămâne ridicat.

În concluzie, aproape fiecare ansamblu rezidențial nou trebuie evaluat și din perspectiva sustenabilității dezvoltatorului. Dacă ne uităm la toate ansamblurile construite din 2000 până în prezent în București-Ilfov, vom găsi o paletă largă: unele dezvoltate de companii serioase care mai există și astăzi, altele realizate de firme care au intrat între timp în faliment sau și-au încetat existența. Tendința generală este îngrijorătoare: un procent semnificativ de dezvoltatori s-au evaporat după încheierea proiectelor, lăsând în urmă fie șantiere neterminate, fie clienți fără suport post-vânzare. Acest fapt susține ipoteza că, uneori, dezvoltatorii preferă să își limiteze expunerea la responsabilități viitoare (cum ar fi reparațiile pe garanție), alegând să închidă firma odată ce și-au încasat profiturile.

Fenomenul are implicații serioase asupra încrederii cumpărătorilor în piața imobiliară nouă. Autoritățile au încercat să mai reglementeze domeniul (ex. Legea garanțiilor, Fondul de garantare pentru construcții etc.), dar în practică riscul rămâne. Atunci când investești într-un apartament nou, este esențial să te informezi despre istoricul și soliditatea dezvoltatorului: dacă are proiecte anterioare duse la bun sfârșit și dacă firmele sale sunt încă operaționale și solvabile. În București și Ilfov, exemplele din ultimii 20+ ani ne arată de toate – de la succes durabil la faliment răsunător – așa că prudența este pe deplin justificată.