Expertiza contabilă creşte valoarea în domeniul imobiliar

Imobiliarele au fost dintotdeauna un subiect de interes şi larg discutat, fiind un domeniu în care se pot obţine randamente financiare superioare faţă de alte domenii într-un interval de timp ceva mai scurt. în marile oraşe ale lumii sunt văzute ca investiţii esenţiale fiind atacate de speculatori, fapt care a condus la o mai mare reglementare. Dacă în Statele Unite ale Americii trebuie să deţii o licenţă ca agent intermediar, în România abia acum se fac primii paşi în acest demers, prin cursuri specializate şi acces în sistem pe bază de concurs.

Este normal ca acest domeniu să fie mai strict reglementat, fiind unul complex, tocmai pentru a creşte încrederea faţă de un expert şi a asigura o investiţie a cărei valoare să crească nu atât datorită evoluţiei peţei cât mai ales datorită elementelor unice ale proprietăţii.

în strânsă legătură cu domeniul construcţiilor, domeniul imobiliar oferă oportunităţi importante pentru companiile locale şi internaţionale, însă acestea vin la pachet şi cu provocări precum nevoia de a respecta standardele de calitate şi de siguranţă, problemele legate de corupţie şi de managementul durabil al resurselor, cât şi schimbările legislative extrem de frecvente care afectează deciziile pe termen lung.

Cum achiziţiile în acest sector se realizează în mare parte pe termen lung, istoricul imobilului este foarte important mai ales la momentul în care trece prin tranzacţii repetate. Statistic, la nivel european nu este o omogenitate, pentru România se observă o creştere a preţurilor la rezidenţial cu cca 45% pentru ultimii 7 ani în timp ce in Suedia de exemplu se estimează o scadere imineantă de până la 20%, variind mai mult în zona comercială.

Expertiza contabilă şi fiscală devine astfel esenţială în domeniul imobiliar deoarece asigură respectarea reglementărilor fiscale, optimizarea fiscală, evaluarea rentabilităţii proiectelor şi respectarea standardelor contabile internaţionale. Expertiza adecvată şi bazată pe bune practici poate ajuta companiile de real estate să gestioneze mai eficient finanţele şi să-şi maximizeze profitul.

Momentul tranzacţiei poate fi ales în funcţie de anumiţi factori legaţi fie de valoarea contabilă, a cursului valutar sau a trendului pieţei sau pur şi simplu de identificarea unui investitor care îşi doreste să preia imobilul în portofoliul său din diverse considerente.

Iată câteva direcţii în care expertiza contabilă şi fiscală este esenţială:

• Respectarea reglementărilor fiscale aplicabile în domeniu pentru a evita erorile, riscurile şi a putea accesa bonificaţii fiscale cât şi a identifica oportunităţile fiscale de moment, aici un rol esenţial îl are solicitarea unei evaluări periodice a bunului imobil care poate oscila;
• Evaluarea tranzacţiilor transfrontaliere şi implicaţiile schimburilor la valori care sunt de obicei considerabile, fiind atât opţiuni locale cât şi internaţionale;
• Optimizarea fiscală îşi aduce aportul la creşterea valorii proprietăţii prin identificarea opţiunilor legale de a reduce costurile şi a maximiza profitul. Aici locaţia este de obicei cel mai important aspect care va determina nivelul costurilor angrenate anual atât din punct de vedere al taxării cât şi al mentenanţei;
• Oportunităţile de piaţă sunt numeroase, România se bucură încă de valori la imobile cu mult mai mici decât în alte ţări fapt ce o menţine ca o piaţă atractivă pentru investitori atât de ocazie cât şi strategici. Fiscalizarea este de asemenea redusă faţă de nivelul Uniunii Europene fapt care conduce la o mai bună valorificare a bunului;
• Evaluarea rentabilităţii proiectelor prin analizarea costurilor şi a veniturilor, gestionarea costurilor de operare volatile dar şi prin identificarea eventualelor probleme de cash-flow, posibilitatea de a creşte valorificarea prin închiriere sau aducerea de îmbunătăţiri suplimentare, de reducere a consumului de resurse sau trecerea la surse alternative auto-sustenabile cât şi acoperirea inflaţiei;
• Respectarea standardelor contabile internaţionale cum ar fi IFRS, care sunt importante în cazul în care companiile doresc să atragă finanţare de la investitori internaţionali în vederea extinderii sau participării la târguri internaţionale;
• Folosirea la capacitate maximă a tuturor facilităţilor fiscale precum cele legate de: achiziţia de bunuri, tichete pentru angajaţi, amortizare fiscală, grup fiscal pentru TVA si impozit pe profit, sponsorizări, plata anticipată a impozitului.
  Câteva exemple concrete sunt:

• Reducerea TVA pentru noi achiziţii de imobile – în prezent, taxa pe valoarea adăugată (TVA) pentru lucrările de construcţii este de 19%. Însă, în cazul unor proiecte de construcţii, TVA-ul poate fi redus la 5% sau chiar zero, în funcţie de tipul construcţiei şi de locaţia acesteia;
• Deducerea cheltuielilor pentru investiţii într-un anumit număr de ani, în funcţie de tipul şi dimensiunea investiţiei. Această facilitate fiscală este menită să stimuleze investiţiile şi să sprijine dezvoltarea economică a regiunii;
• Reducerea impozitului pe profit în funcţie de dimensiunea capitalului propriu al companiei;
• Deducerea cheltuielilor cu cercetarea şi dezvoltarea, inclusiv pentru inovaţie şi dezvoltarea de noi tehnologii, amortizarea investiţiei;

Pe lângă schimbările de legislaţie, sectorul imobiliar se confruntă şi cu o serie de provocări sociale precum lipsa forţei de muncă specializată şi creşterea cererii de spaţii mai generoase datorate pandemiei care pot duce la diverse blocaje, creşterea costurilor şi riscurilor.

Din analiza pieţei reiese faptul că cele mai active oraşe ale României sunt: Bucureşti, Cluj şi Iaşi, unde se înregistrează cele mai numeroase tranzacţii cât şi cele mai ridicate valori.

Aspectul finanţării este unul extrem de important, investitorii optând adesea la:

• creditarea bancară sau mixtă. Banca aplicând filtre de scoring şi risc poate identifica prin verificările sale situaţiile problematice sau chiar respinge finanţarea unui imobil cu istoric negativ aspect care poate fi trecut cu vederea la o finanţare cu aport integral personal sau în asociere;
• investiţie directă, străinii neavând nici un fel de limitare la achiziţia, închirierea sau vânzarea unei proprietăţi, existând însă o limitare în ceea ce priveşte înstrăinarea terenurilor către persoane din afara UE;
• intermediari ca împuterniciţi, experţi contabili sau avocaţi, cu drept de reprezentare punctuală sau extinsă, unde încrederea este elementul de bază al relaţiei;
• proiecte de mai mare anvergură sau dorind să se asocieze cu proiectele de top pentru siguranţă, acestea fiind de obicei decizii luate la recomandarea consultanţilor locali;
• înregistrarea şi deducerea costurilor trebuie să reflecte realitatea şi să respecte cu rigurozitate toate cerinţele legale cât şi să poată fi ulterior adaptate la nevoie, de exemplu prin refinanţare sau negocierea dobânzii;
• valoarea imobilului vs preţul pieţei, va influenţa direct şi semnificativ câştigul asigurat al tranzacţiei astfel că sursele directe sau prin licitaţii pot contribui suplimentar la o creştere a valorii imobilului;

În aceaste direcţii, consultantul fiscal şi contabil poate avea o contribuţie importantă prin gestionarea riscurilor şi îmbunătăţirea managementului financiar. Acesta va putea sesiza eventualele discrepanţe în documentaţii şi lua măsuri de evitare a răspunderilor matriale ulterioare.

În materie de sisteme informatice, cele mai uzitate sunt soluţiile de tip CRM şi ERP, soluţiile pentru managementul proprietăţilor, a resurselor umane, soluţii de business intelligence pentru raportare, sau cele de project management pentru gestionarea proiectelor şi contractelor. Similar, raportarea obligatorie SAF-T introdusă în 2022 a ridicat mai multe probleme companiilor din România, fiind foarte greu de realizat în lipsa unei soluţii informatice, mai ales atunci când acest lucru implică culegerea datelor din mai multe platforme. O organizare eficientă, cu o evindenţă clară, date transparente şi uşor de comparat, toate ţin de expertul contabil ales.

Pe partea de digitalizare, consultantul financiar contabil este conştient de impactul acesteia asupra sectorului de real estate, printre cele mai importante numărându-se:

• Îmbunătăţirea eficienţei administrative prin automatizarea proceselor, cum ar fi facturarea şi gestionarea plăţilor, cât şi a contractelor care pot reduce erorile, întârzierile, dar şi costurile, monitorizând mai activ activitatea;
• Dezvoltarea de platforme tranzacţionale online poate facilita accesul la informaţii în timp real, vizualizarea virtuală a spaţiului şi o ofertare rapidă;
• Îmbunătăţirea controlului financiar printr-o mai bună raportare şi trasabilitate a fluxurilor de numerar, precum şi o identificare mai rapidă a problemelor şi oportunităţilor;
• Îmbunătăţirea transparenţei şi a raportării prin creşterea accesului la date, verificarea informaţiilor şi îmbunătăţirea proceselor de audit;
• Reducerea birocraţiei prin automatizarea proceselor administrative, reducând astfel timpul şi costurile implicate în gestionarea documentelor fiscale şi contabile;
• Creşterea securităţii datelor prin utilizarea soluţiilor de securitate cibernetică şi de criptare a datelor, codificarea şi accesul monitorizat în zone critice;
• Adoptarea sistemului de facturare electronică – prin care toate companiile care emit facturi trebuie să folosească acest sistem. Această măsură va creşte eficienţa şi transparenţa în ceea ce priveşte procesele de facturare, reducând în acelaşi timp evaziunea fiscală atât de răspândită în acest sector puternic tranzacţional;
• Implementarea e-TVA – această nouă optimizare este deja în testare în Ungaria şi în reţeaua Nexia putem observa evoluţia proiectelor în avans, estimată a fi o cerinţă pentru 2024 iar în România probabil va mai dura dar fiind aşteptată să acopere o mare parte din sincopele curente, mai ales la recuperarea de sume de către firme de la Stat.

Indiferent de nivelul de dezvoltare, dar şi de proiectele derulate, aportul unui expert contabil şi fiscal devine vital în creşterea sănătoasă a companiei şi a valorificării bunurilor incluse în patrimoniul acesteia. (Cristina Caraman – aprilie 2023)

***

Cristina Caraman este un profesionist cu experiență în mediul internațional, cu o vastă expertiză în maketing, strategie și dezvoltare de afaceri, implementare de retail, management de proiecte complexe etc. Deține o licență în Relații Economice Internaționale, un master în Management și marketing Internațional și un MBA în Management și Marketing Financiar (Seattle, SUA).