Sistem complex de evaluare a calității și clasificare a proprietăților imobiliare - topul Property Index (rezidențial)
Căutări recente:
E-mail de la un IT-ist proaspăt proprietar de apartament în București:
Am descoperit siteul dvs in timpul procesului de achizitie al apartamentului in care locuiesc cu familia mea si voiam sa va felicit pentru idee, dar si pentru datele prețioase pe care le oferiti. Înainte sa cumpar, am vizitat in aprox 200 de apartamente (si noi si vechi), iar deciziile tehnice si juridice le-am luat împreuna cu un prieten arhitect, respectiv avocat. Lucrand in IT si nestiind mare lucru despre construcții, am invatat foarte multe in acest proces, atat tehnic cat si juridic. Acum o sa-mi cer scuze anticipat pentru emailul lung, dar si cu informații utile altora in aceeasi situatie, sper.
La fiecare apartament/complex nou la care mergeam in vizita ceream rmatoarele documente:
procesul verbal de receptie, avizul si autorizatia ISU, scenariul de securitate la incendiu, proiectul de arhitectura si proiectul de rezistenta. Toti se uitau ciudat la mine si ma intrebau daca lucrez in constructii, de ce am nevoie de documentele astea si ca nimeni nu intreaba de ele. Singurii care au putut prezenta fara probleme aceste documente au fost cei de la Zenville si de la Avrig Park Residence (unde am si ales sa locuim – va explic imediat si de ce). Ceilalti, cu diverse scuze, cele mai intalnite fiind: „sunt multe documente si nu le avem in format digital” sau „le-am predat asociatiei de proprietari si noi nu le mai avem”.
Am descoperit o mulțime de lucruri grave:
Un structurist i-a confirmat prietenului meu arhitect ca la un bloc de 4 etaje pe dala groasa, un planseu de 20cm este subdimensionat. Luxuria, la P+10, are plansee de 16.5cm. Karina Residence, la P+5, are plansee de 17cm. Singurul bloc pe dala groasa cu plansee mai groase, de 23cm, este Circului Park Tower, dar e P+10 (?) si e subdimensionat si acolo.
Dezvoltatorii folosesc acest tip de constructie (dala groasa), pentru ca este mai usor de instalat tubulatura, electricul, tavanele sunt mai inalte si nu mai sunt grinzi in apartamente. Dar mai presus de toate, costurile si timpul de executie sunt reduse semnificativ. Alte blocuri pe dala groasa sunt: Emerald, Estia, Granvia, 4City North samd… oriunde nu se vad grinzi in apartament.
In Mexic, la cutremurul din 1985, a picat tot ce era pe dala groasa, un tip de constructie foarte raspandit acolo in acea vreme. Ca sa aflati mai multe puteti cauta „flat slab structure earthquake” si o sa găsiți whitepapers, articole descriind ceea ce am sumarizat mai sus. Unii zic ca la un cutremur de 6.5 grade, un bloc pe dala groasa ar intra in reparatii capitale. Poate nu e chiar asa, nu stiu ce sa zic.
Scenariul de securitate la incendiu cuprinde materiale ignifuge care au, de exemplu, timpi de ardere de 1h in loc de 3h cat ar fi fost necesar in acea situatie. Tot la Luxuria ma uit si va rog sa nu ma intelegeti gresit ca as avea ceva cu ei 🙂 stiu lucurile astea pentru ca am vrut sa cumpar un apartament la ei in complex si i-am studiat indeaproape.
Una din problemele majore este reprezentata de faptul ca procesul verbal de receptie este doar o formalitate, in care dezvoltatorul poate sa scrie cum doreste in capitolele 6.x, de genul: nu s-a facut, nu s-a remediat etc. Si apoi se pot vinde apartamentele repede repede. Nu este un pas riguros, care sa depinda de rezolvarea problemelor semnalate de ISC, ISU. Nici nu o sa fie prea curand si aici e o intreaga discutie.
De ce am ales sa cumpar in Avrig Park Residence (faza I)? Pe scurt: din motive de siguranta. Pentru ca blocul e mai inalt sub nivelul solului decat deasupra lui, daca pot sa ma exprim asa. Are 5 nivele de parcare subterana, iar sub cele 5 nivele de parcaj, incep cei 58 de piloti forati la 35m adancime si 1.2m grosime. Autorizatia ISU este in curs de obtinere. Din studiul meu, doar ONE mai foloseste o astfel de structura si nu la toate blocurile lor si pilotii lor au 20m. (poate ca a fost suficient in cazul lor)
Dezvoltatorul de la Avrig Park se numește Rock Development, firma de constructii Guna&Rosh, iar fundatia si structura sunt facute de Saidel Engineering care, daca am inteles corect, au obtinut locul 3 mondial cu acest bloc la un concurs de structuri/fundatii. Nu stiu cine a facut partea de architectura. NOTA: nu am vreo legatura cu dezvoltatorul, nu fac reclama, ci doar incerc sa explic partile bune ale proiectului.
Alte proiecte (singurele, de altfel) cu o structura construita responsabil si in bugetul meu, au fost:
In cele din urma, voiam sa va rog urmatorele:
Cred ca astfel de articole ar ajuta enorm si ar creste calitatea imobiliarelor din Bucuresti.
O zi buna,
Ciprian
12 comentarii la “Un IT-ist își cumpără un apartament…”
Tot un locatar din Avrig
Sunt cateva aspecte interesante in articol insa: - documentele enumerate mai sus le are orice dezoltator care vrea sa vanda. Orice banca care doreste sa acorde un credit, va cere aceste documente, brokerului de credit, dezvoltaorului, clientului sau unei terte parti....insa tot va trebui sa intre in posesia lor pt. acordarea creditului. Clientul nu le va vedea daca nu le cere in mod special - complexul Avrig este un proiect intrat in insolventa si preluat de o alta firma, perioada de ani de zile in care a stat inundat asa cum spunea si cineva mai sus si perioada in care nu s-au aplicat masuri corecte de conservare - discutia despre dale groase nu se aplica sub nici o forma oricarui bloc construit. Solutiile tehnice sunt alese de la caz la caz, in functie de adnacimea panzei freatice, regim inaltime etc etc etc...deci irelevante parerile domnului IT-ist, cu parere de rau - legat de cateva alte ansambluri enumerate. Cunosc proiectul Central pe Vasile Lascar, de la nivel de proiect pe hartie pana la finaliza (d.p.d.v. al arhitecturii, executiei calitatii in constructii si electrica). Nici nu exista termeni de comparatie. Comparam Mercedes (cazul Central) cu Matiz (am ales Matiz sa nu supar vreun locatar din Avrig) - ca sa inchei, nu incercati sa luati de bun orice articol scris de "un IT-st" Bafta tuturor!
Gicu
E bine să rămână la IT autorul mailului. Ce zice despre construcții și dale groase este aberant din punct de vedere tehnic. Grosimea plăcii are prea puțină legătură cu regimul de înălțime de exemplu.
Luchian
Am trecut și eu prin corvoada achiziționării unui apartament în București. M-am lovit de probleme similare cu cele descrise în articol așa că postez observațiile mele, poate ajută pe cineva. Apartamentul ales de mine e într-un bloc P+3+M, cu dală de 20cm îngroșată la 28cm pe laterale. Am discutat despre clădire cu un structurist și un arhitect. Structuristul a spus că nu sunt probleme, după ce a făcut o evaluarea la fața locului cu un aparat ce putea detecta proprietățile armăturii, a văzut cartea tehnică, poze din timpul construcției, și a vorbit cu constructorul. Orice dezvoltator care nu prezintă actele acestea sau nu permite o astfel de evaluare trebuie exclus din start. Arhitectul a spus că, într-adevăr, dalele sunt un pic controversate, dar tipul de sol, înățimea clădirii, densitatea armăturii, caracteristicile cutremului trebuie luate în considerare. De exemplu, OP menționează cutemurul din Mexic, dar acela a fost un cutremur de 8 grade, la mică adâncime (20km), unde procesul de lichiefiere a solului a dus la pagube majore. Vrancea dă cutremure diferite.
Super_fotbal
Lesin. Nu am mai vazut asa un incompetent increzator de ceva vreme.
Popescu
Bună ziua, eu nu am inteles nimic concret, doar niște idei trăsnite strânse si puse pe tapet de către o persoana habarnista în domeniul construcțiilor. Știm ca romanul e si poet și structurist si ce mai vreți voi, dar atât de multe prostii nu ma asteptam sa citesc aici, prin urmare probabil se cauta rating. În momentul în care vreți sa știți informatii prețioase, apelați la specialiști. Spte exemplu, Avrig cred ca a fost cea mai neinspirata alegere dintre toate exemplele prezentate, fundație ce a stat în bătaia vântului și a apei, ani de zile.
Shase
Se poate vedea foarte frumos pe googlemaps cati ani a stat subsolul de la Avrig Residence faza1 inundat, descoperit si supus intemperiilor. Intrebati structuristu daca e bine ca betonul sa stea ani de zile descoperit la cicluri intregi de inghet-dezghet. Dala groasă din Mexic era pe cladiri care pe orizontala aveau doar stalpi. La noi sunt puse pe cladiri care au multe diafragme. Plus ca la noi e obligatoriu sa ai grinzi perimetrale chiar daca e dala groasa. E mult hazard, nimic nu e sigur. Der cel mai important lucru in toata ecuatia asta e terenul de fundare.
Ioana Predescu
asta: "Toti se uitau ciudat la mine si ma intrebau daca lucrez in constructii, de ce am nevoie de documentele astea si ca nimeni nu intreaba de ele.". Ar trebui sa fie lege care sa ii oblige sa prezinte aceste documente la vanzare si care sa oblige Asociatiile de Locatari sa le aiba disponibile in format digital, permanent, pentru toti locatarii imobilului. Ar trebui ....
George
Tare ciudat. Dezvoltatorii din Cluj au bani de facut prostii tocmai pt ca IT-istii si corporatistii fac coada sa le cumpere hartiile doar, "din stadiu de proiect". Iti pui un scaun si-o masa in spate la The Office si vinzi teancu de hartii. Dupa aia, ce si cum reusesti sa faci cu banii, ridici bloc ok, ni-l ridici, dureaza 10 ani, nu mai conteaza :) doar ai clauza acolo ca daca fluctueaza mult pretul, mai marcheaza IT-istul diferenta.
Lucian Chitu
Felicitări pentru perseverență, felicitări pentru puterea de a puterea de a accepta expertiza altuia. "Un cutremur nu ucide oameni, ci construcţiile ucid oameni", precum a spus un cunoscut seismolog. Eu aș adăuga că în domeniul construcțiilor anumiți"experți" autorizați ori nu, au o mare influență în viitoarele probleme.
Lucian Chitu
Felicitări pentru articol, felicitări pentru perseverență și pentru puterea de a înțelege că fiecare are expertiză într-un domeniu. "Un cutremur nu ucide oameni, ci construcţiile ucid oameni", cum spune un seismolog cunoscut. Din păcate prea mulți consideră că nu au nevoie de ajutor în deciziile pe care le iau, nu doar in achiziția unui imobil.
Andrei I.
Daca stia ITstul nostru ca subsolul de la avrig a stat inundat complet, mai bine de 6 ani…:)?
Daniela Lauer
Felicitări. Educația și siguranța cumpărătorului, first! Kind regards from Switzerland