Sistem complex de evaluare a calității și clasificare a proprietăților imobiliare - topul Property Index (rezidențial)
Căutări recente:
Luxul rezidențial în Sahara
De curând a avut loc în Singapore un fel de congres mondial al marilor arhitecți, care a avut o singură temă de discuție: cum va arăta viitorul arhitecturii peste o sută de ani. Concluziile au fost aproape unanime: vor fi mari aglomerări urbane, și acolo o populație inimaginabil acum de numeroasă va trăi aproape exclusiv în turnuri gigantice, pe care nici fantezia nu prea le poate cuprinde astăzi. Vor fi zone distincte rezidențiale, altele cu birouri, malluri, spitale, secții de poliție, grădini și sporturi, cluburi, școli și universități, autorități publice și cam tot ce vedeți acum într-un oraș deloc mic. Vor fi ecosisteme din care locuitorii nu vor avea multe nevoi sau tentații să coboare și să iasă, așa că unii vor rămâne acolo cu lunile și cu anii.
Sigur, cei din Asia înțeleg cel mai bine despre ce vorbesc acești arhitecți, fiindcă viața pe verticală a început deja la ei de ani buni, și celelalte opțiuni dispar încet dar sigur. Acum prin inaccesibilitate financiară, dar la un moment dat vor dispărea pur și simplu cu totul, oricât de mulți bani vei avea ca să le cumperi. Generațiilor din România care nu vor apuca nici măcar începuturile acestui nou stil de viață poate că li se pare scary, dar dacă vezi cum s-au adaptat asiaticii la acesta, și mai ales noile lor generații, îți mai vine inima la loc la gândul că urmașii și nepoții tăi s-ar putea să fie chiar fericiți în astfel de golden cages.
Un exemplu de astfel de proiect deja vehiculat pe piață este cel cu turnul din Sahara care ar adăposti în întregime un mic oraș pe cele 78 de hectare ale sale de etaje puse cap la cap, cu tot ce e nevoie, fără să fie nevoiți să iasă din bloc luni de zile. Nu că ar avea ce face prin jurul lui dacă ies să se plimbe, totuși… Proiectul ar putea începe în 2025, și construcția ar dura cam 50 de ani. „The idea is to make a real city out of this tower. A city includes many things. The idea is to obtain a building combining different programs including housing units adjacent to offices, of course. There is a museum, an meteorological observatory on the Sahara, there are libraries, gyms, pools, hospitals. The idea was really to offer a sufficient number of programs to be able to remain self-sufficient and not to have to rely on other buildings or have to create new ones.”
În America și în Europa, și în marile orașe din România, desigur, ca upper middle classer ai toate opțiunile deschise, încă nu ești obligat să trăiești într-un astfel de turn: luxul de suburbie, cel de periferie și cel pe înălțime din centru. Cu aceiași bani, în funcție de personalitatea și de constrângerile fiecăruia, poți cumpăra o casă mică cu grădină și piscină în suburbii, un apartament mai mare în cartierele periferice, poate și cu o oarecare priveliște, cu puțin noroc, sau un mic apartament în blocurile din ce în ce mai înalte din centru, dacă ești om de centru, dinamic și social.
Din punct de vedere sociologic, cei mai interesanți și mai profitabili pentru analize pe care să le vinzi marilor dezvoltatori imobiliari sunt cei din partea de sus a clasei medii. Tineri și dinamici, adesea bobos, confirmați profesional și cu succes de carieră garantat, iremediabil emancipați și occidentalizați, hiperactivi social – consumatorii luxului rezidențial pe înălțime pentru middle class, adică. Cea mai studiată și mai bine cunoscută clasă socială, mai ales pentru că are profiluri bine definite, sisteme axiologice, atitudini și comportamente previzibile și relativ ușor de conceptualizat.
Luxul rezidențial, în general, are peste tot în lume cam aceleași ingrediente principale:
Sigur, doar cei foarte bogați pot avea toate aceste patru grupuri de ingrediente ale luxului rezidențial la un loc. Pentru bogații hiperactivi social, care vor să trăiască în inima comunității, în marile orașe rămâne doar luxul pe înălțime în cele câteva turnuri care au priveliște neobturată, pentru care plătesc milioane: către Central Park, port, mare, munte, lacul Floreasca sau parcul Herăstrău, după caz. Pentru middle class, însă, vecinătățile apropiate și quality of views (cele mai scumpe, de altfel) sunt complet sacrificate, dezvoltatorii fiind obligați să compenseze cât se poate de mult cu celelalte ingrediente.
Odată cu inventarea și dezvoltarea marilor ansambluri rezidențiale, cu amenities and dedicated convenience facilities din ce în ce mai multe și mai sofisticate, scade nevoia rezidenților pentru accesul rapid la significant social hubs, așa că scade și presiunea pe dezvoltatori să le construiască în apropierea acestora – adică pe terenuri din ce în ce mai scumpe. Și există din ce în ce mai mulți dezvoltatori care reușesc să se coordoneze cu dezvoltatorii vecini pentru facilități sociale complementare, cu un câștig major pentru toată lumea: rezidenții, dezvoltatorii, comunitățile și, nu în ultimul rând, chiar autoritățile asupra cărora scade presiunea socială.
Așadar, când e vorba despre luxul rezidențial de oraș mare (sau de social hub, în general) pentru middle class, care nu mai poate fi decât pe înălțime în viitor, după cum am văzut, dezvoltatorilor le rămâne să se concentreze asupra celor două grupuri mari de ingrediente care au rămas: estetica și, mai ales, funcționalității și facilităților sociale (amenities and rezidents’ benefits).
În București și în România, în general, abia în ultimii ani au realizat dezvoltatorii că estetica vinde mult, mult mai bine decât își imaginau ei. Linia arhitecturală fină, originalitatea, proporțiile clădirii, culorile, căile de acces și spațiile înconjurătoare, intrarea, holul central, scările, culoarele elegante pot adesea să-ți aducă cel puțin 20% în plus la vânzarea unui apartament. Și dacă estetica te costă ca dezvoltator 10% în plus, tot rămâi cu ceva bani la urmă – și nu puțini. Stelu, Iușuț și cei de la One United au intuit și au înțeles cel mai bine aceste așteptări nerostite ale clienților. Și le-au speculat din plin, cu rezultatele spectaculoase pe care le cunoaște toată lumea. Și invers, cei care rămân în urmă vor fi marginalizați și nu vor avea vreo scuză, fiindcă arhitecții români sunt din ce în ce mai buni, unii dintre ei ajungând să conceapă și să proiecteze la adevăratele standarde occidentale, accesul la tehnologie și la materiale de calitate e, practic, nelimitat pentru oricine vrea să facă mare performanță estetică.
Dar partea de funcționalitate și facilități sociale e cea mai interesantă dintre toate, fiindcă îi dă dezvoltatorului cea mai mare marjă de manevră și face mult mai clară diferența dintre marii dezvoltatori vizionari și cei de oportunitate, mai mărunței la minte și la imaginație – chiar dacă portofelele le sunt la fel de pline.
Aici lucrurile au stat invers decât la estetică. Dacă mulți au subestimat așteptările cumpărătorilor și disponibilitatea lor de a plăti pentru estetică, la fel de mulți au supraestimat importanța facilităților sociale și disponibilitatea rezidenților de a le folosi. Am văzut multe piscine interioare, saune, săli de sport, grădină sau alte facilități pentru rezidenți, chiar în blocuri mici și foarte mici – mai ales dintre cele construite înainte de 2008. O bună parte dintre ele complet ignorate de către locatari, care se degradează din lipsă de folosire și de întreținere, prind igrasie și miros de vechi, îndepărtând și mai mult potențialii utilizatori, și cercul vicios se închide repede.
Când vine vorba despre dedicated convenience facilities, acum și-au cam dat cu toții seama că e nevoie de un anumit nivel minim de calitate ca să atragă atenția și interesul locatarilor. Și, mai ales, de o anumită dimensiune fizică! Nu prea-i vine nimănui cheful să facă baie într-o piscină de șapte metri, și nici gimnastică la lumina becului într-un subsol de bloc, lângă garaj.
Cei de la marile ansambluri rezidențiale au putut depăși limitele critice de dimensiune, de complexitate și de calitate care să facă atractive facilitățile sociale exclusive pentru rezidenți. Însă au realizat repede, și ei, că utilizarea lor e foarte fluctuantă, că nu au suficient volum, proporțional cu investiția. Perioade lungi din zi sunt goale, nefolosite dar consumatoare de electricitate, de întreținere și de alte resurse, costurile mari adăugate la întreținere îi surprind pe mulți locatari, care devin îngrijorați. Și soluții nu prea sunt. Așa că aceste facilități sociale, care au fost o bună bucată de vreme argumente forte în prezentările dezvoltatorilor de ansambluri rezidențiale, încep să fie regândite și recalculate, ajungându-se chiar în extrema cealaltă, până la scoaterea lor cu totul de către dezvoltatori de complexuri rezidențiale mari, la care cu greu ți-ai putea imagina că nu sunt.
Asiaticii și americanii din marile metropole s-au confruntat și ei cu aceleași probleme și dileme, cu mult timp înaintea noastră, așa că diversele soluții tot de la ei au venit. Una dintre cele mai apreciate – deci și cele mai eficiente – pare să fie ansamblul hibrid integrat, mixt, semideschis, sau „cu pivot”, cum le-am văzut de câteva ori numite.
Ansamblurile rezidențiale închise, cu acces restricționat doar rezidenților și invitaților lor (cum sunt la București Washington Residence, Arcadia, Emerald, Luxuria, Central Park și alții), au avantajul exclusivității și intimității, însă au comerțuri de foarte mici dimensiuni sau deloc, iar facilitățile sociale de tip leisure sau serviciile exclusive ies cu greu pe plus la calcule.
Ansamblurile rezidențiale deschise, cum ar fi One Mircea Eliade, Central de pe Vasile Lascăr, Herăstrău Plaza ori cele mari dinspre periferie, au avantajele concentrării de puncte comerciale (magazine, restaurante, cafenele, servicii publice), dar care vin cu dezavantajele asociate: lipsa intimității și a sentimentului de apartenență la grup, aglomerație, zgomot, necurățenie și altele.
Ansamblurile hibride sunt ceea ce numele sugerează, desigur: clădiri rezidențiale și de altă natură gândite complementar și sinergic într-un ansamblu unitar. De pildă, un ansamblu rezidențial în jurul unui pol (pivot) de office, hotel de business sau de leisure, al unui campus universitar, mall pe înălțime sau diverse altele cu trafic mare. Principiul, ideea de bază este să ai un grup de rezidenți de lungă durată în blocurile rezidențiale lângă unul de rezidenți temporari, flotanți, cu nevoi și obiceiuri de consum complementare, dar nu foarte diferite, încât să le poți pune facilitățile și funcționalitățile în comun, făcând astfel o economie consistentă printr-o mult mai eficientă folosire a lor.
Aceste ansambluri hibride integrate pot fi gândite și concepute pornind din două direcții, de la două obiective: dinspre rezidențial, văzut ca obiectiv de bază, și căutând un pivot extern pe care să-l integreze sinergic, sau invers, pornind chiar de la pivot, ca obiectiv principal de business, și completându-l cu funcții rezidențiale integrate. Oricum ar fi, însă, principiile de bază și funcționarea pe ansamblu e aceeași.
Nu știu dacă există deja astfel de ansambluri hibride integrate în România, suficient de mari încât sinergia chiar să funcționeze și să facă diferența, dar în București abia acum au început să se construiască. Ansamblul de la Radisson ar putea să se apropie, cu hotelul ca pivot, desigur, dacă vor regândi și vor reconstrui sectorul rezidențial. Dar le va fi destul de greu, fiindcă acum zeci de anii în care a fost conceput nu existau tehnologiile de azi, care îți dau o marjă de manevră incomparabil mai mare și opțiuni inimaginabile atunci.
Dintre cele care acum se construiesc, One Cotroceni Park a fost gândit de la început ca ansamblu preponderent rezidențial în această logică holistică live – work – play. Nu l-am văzut încă in situ, însă prezentările detaliate arată ceva foarte inteligent conceput. Cu siguranță că va fi analizat sub lupă de toți ceilalți dezvoltatori și vor ajunge și capitol de case study în manualele și cursurile de specialitate. Surprinzătoare la prima vedere, cel puțin, este dispunerea neobișnuită a clădirilor rezidențiale în mijloc și a celor de office în exterior, dându-le acestora din urmă o mai mare quality of views și sacrificând-o aproape cu totul pentru clădirile rezidențiale din mijloc.
Central District Lagoon City, al lui Lucian Azoiței, e și el un astfel de ansamblu hibrid integrat, cu focus pe un social hub de altă natură, încă și mai interesantă, și care mizează și pe o quality of views semnificativ mai consistentă. Oricum, le voi analiza în curând în detaliu și voi scrie despre ele, fiindcă amândouă sunt evenimente majore, și nu doar în lumea imobiliară, ci și în viața orașului și obiect de studiu sociologic intens.
Alt proiect spectaculos, care abordează urban living dintr-o cu totul altă perspectivă, este Petru Rareș 1259. Dezvoltatorul său, un tânăr antreprenor școlit și trăit prin America și Franța, cunoaște bine potențialul enorm al neo-boemei (sau post-boemă, cum i se mai spune în mediul academic) pe piața de real estate. Și nu numai acolo, ci în toate ungherele vieții citadine occidentale. Orice e asociat, direct sau indirect, cu boema (termenul popular, neo/ post boema pentru specialiști), se vinde garantat și cu prețuri mult mai mari decât ai putea crede.
Petru Rareș 1259 vine cu un concept de ansamblu rezidențial hibrid affordable luxury de tip Nest Lofts, în care pivotul vor fi un Tribe Hotel (faimosul deja concept occidental de accessible boutique luxury) și la fel de cunoscutul brand care țintește direct în inima noilor generații, Adagio Aparthotels. Spre diferență de ceilalți, aceștia sunt primii care se poziționează și se adresează direct, fără echivoc bobo-hipsterilor, viitoarea clasă conducătoare a noilor generații. Nu sunt clădiri prea înalte, fiindcă încă nu a ajuns neo-boema și la înălțime (dar va ajunge și acolo în următorii ani), dar nici joase nu sunt.
Un alt proiect la fel de interesant, și pe care am avut ocazia să-l studiez direct de data aceasta, la fața locului și chiar din interior, deci pot să-l descriu mai în detaliu, este ansamblul de la Mamaia al celor de la Nordis. E mai mic decât al celor de la One Cotroceni Park, însă ei au mers încă și mai departe cu integrarea și sinergia, construind conexiuni directe, fizice între clădirile rezidențiale și hotelul de lux care e pivotul.
Au pornit norocos proiectul fiindcă și dezvoltatorii din jur construiesc în același timp cu ei, și va exista o oarecare integrare nesperată și cu aceia. Se pare că s-au pus cumva de acord, pentru că blocurile au cam același stil arhitectural, și toți privitorii le percep ca făcând parte din același ansamblu. Ceea ce, psihologic vorbind, e un avantaj. Mai mult, fiecare beneficiază și de facilitățile sociale (convenience facilities) ale vecinilor. Care, dacă sunt proiectate coordonat de la început, aduc un alt mare avantaj.
Ansamblul Nordis din Mamaia e format din 4 clădiri mari, înalte și masive, dintre care cele dinspre stradă sunt un hotel de 5*, iar cele din spate sunt apartamente rezidențiale puse la vânzare. Interesant și inteligent este că sunt identice din punct de vedere arhitectural, constructiv și al amenajărilor interioare, chiar până la mobilier, dacă alegi să cumperi totul de-a gata. Doar balcoanele sunt puțin diferite, cele de la clădirile rezidențiale sunt ceva mai mari, din rațiuni evidente.
Dezavantajul lipsei de individualitate pentru clientul rezidențial e compensat, sau chiar depășit cu mult de cel financiar: menținerea prețurilor sub control, prin reducerea costurilor de proiectare, de construcție și a celor legate de cumpărările de volum. Dar și din punct de vedere operațional, al modelului de business, fiindcă am înțeles că poți să-i lași să-ți închirieze apartamentul în regim hotelier cât nu stai tu acolo. Prin sistemul integrat comercial și de property management al hotelului și al ansamblului, desigur, ocupându-se ei de toate. Pentru dezvoltator e avantajos fiindcă mulți clienți de hotel nici nu-și vor da seama că au trecut din hotel în sectorul rezidențial, iar pentru rezident fiindcă își poate recupera o bună parte a investiției.
De asemenea, pentru rezident, costurile de menținere și de renovare sunt mai mici dacă aleg varianta mobilării standardizate, fiindcă toate cele necesare înlocuirii sunt disponibile în permanență în stocuri, costurile mai mici datorită achizițiilor de volum, instalarea imediată și fără riscuri de ajustare, fiindcă au fost proiectate exact pentru locurile în care vor fi montate, fiind vorba doar despre simple înlocuiri.
Dar cel mai inteligent lucru de acolo mi se pare integrarea tuturor clădirilor la nivelul parterului, astfel că treci din sectorul rezidențial în cel public hotelier aproape fără să-ți dai seama. Volumul suficient de mare al ansamblului, pe de o parte, și integrarea la acest nivel, pe care încă nu l-am văzut în altă parte, le permite celor de la Nordis să ofere mai multe facilități sociale, funcționalități și servicii (amenities) pe unitatea de suprafață decât oricine altcineva: piscină și spa, cinema, restaurante, cafenele și magazine, săli de conferință, servicii tehnice integrate și de altă natură etc.
Dacă ar fi fost doar un mare hotel sau doar clădiri rezidențiale cu apartamente de vânzare sau de închiriat, deci cu un profil de utilizator mai compact, mai restrâns, probabil că nu ar fi fost avantajos pentru dezvoltator să conceapă și să construiască atâtea amenities. Însă profilurile adiacent complementare ale clienților rezidenți și cele ale clienților pasageri se însumează, permițând o diversificare avantajoasă pentru toată lumea. De asemenea, această lărgire/ diversificare a profilului utilizatorului face ca fluctuațiile în folosirea facilităților sociale să fie mult mai redusă, și în timpul zilei, dar și transversal, de-a lungul sezoanelor, ceea ce înseamnă iarăși o economie consistentă pentru toată lumea.
Foarte schematic, o analiză a conceptului celor de la Nordis Mamaia pe grila luxului rezidențial prezentată mai sus, arată următoarele:
În concluzie, cred că acesta va fi modelul dominant în luxul rezidențial pentru upper middle class, aripa sa tânără și de succes, dinamică și nerăbdătoare, hiperactivă social și care dorește să fie tot timpul în centrul evenimentelor, și profesional și rezidențial. Adică în marile centre urbane, în centrul orașului, sau, oricum, la distanță minimă de significant social hubs. Aceștia sunt aspiranții nerăbdători care bat deja cu piciorul în ușa clasei sociale superioare.
Pentru ei se pregătește luxul pe înălțime, cu o quality of views minimală, însă cu estetică, funcționalități și facilități sociale la cel mai înalt nivel. Vor fi ansambluri hibride și integrate din ce în ce mai mult, conceptual, estetic și funcțional, suficient de mari încât să atingă punctul critic volum și calitate a facilităților sociale care să le mențină atractivitatea în timp cu niște costuri ținute bine sun control, pe de o parte, și pe de altă parte ca rezidenții să aibă cât mai puțină nevoie și cât mai rar să iasă din bulă către (alte) social hubs.
În funcție de cum vor reuși One Cotroceni Park, Petru Rareș 1259, Central District Lagoon City sau Nordis Mamaia să ducă până la capăt ceea ce au promis, replicarea și multiplicarea modelului de către ceilalți mari dezvoltatori va fi mai rapidă sau mai lentă. Și nu în ultimul rând, acestea sunt și cadouri nemeritate pentru guvernanți, fiindcă o parte din planificarea urbană și numeroase facilități sociale de care ei ar trebui să se ocupe, sunt acum preluate de către marii investitorii și dezvoltatorii imobiliari.
Dar prețul plătit de către bucureșteni și de ceilalți din din ce în ce mai marile și mai aglomeratele orașe va fi mare. Orașele se vor umple de bule rezidențiale compacte, enclave din ce în ce mai autosuficiente rezidenților, cu amenities and dedicated convenience facilities din ce în ce mai multe, mai sofisticate și avansate tehnologic. Vei vizita alte bule rezidențiale mai mult de curiozitate, probabil, și nu neapărat cu treabă. Spre groaza fabricanților de automobile, să adăugăm și asta…
Vom avea politicieni care să vrea și să poată să armonizeze toate aceste ecosisteme, să profite de complementaritățile dintre ele spre binele comun? Cu siguranță că nu în viitorul apropiat. Va dispărea atașamentul locuitorilor către marele lor oraș și se va deplasa din ce în ce mai mult către bula sa, care-l va acapara cu totul profesional, rezidențial și personal? Probabil că da. Se vor simți bine oamenii în ele? Probabil din nou că da, din simplul motiv că acolo se vor naște, pentru ei aceea va fi normalitatea și nu vor avea instrumente de comparație la nivel senzorial, ci doar conceptual. Ne vor invidia viitorii bucureșteni pe noi, cei care trăim astăzi aici, așa cum trăim? Presupun că nu… (George Butunoiu – iunie 2011)
Notă: O analiză bine documentată asupra temei și cu studii de caz interesante găsiți, de pildă, în articolul Tall Buildings and Urban Habitat of the 21st Century: A Global Perspective al celor de la University of Illinois, College of Urban Planning and Public Affairs, pe care îl puteți descărca și de aici.
Comentarii